关于限制不动产权属的佛罗里达州新颁法律可能会对EB-5投资者造成影响

关于外国人在被誉为“阳光之州”的佛罗里达州拥有不动产，该州已有相关法律进行限制。2023年5月8日，佛罗里达州州长罗纳德·戴恩·德桑提斯（Ron DeSantis）签署第SB 264号法律，禁止来自“疑    虑国家”的外国委托人拥有或购置该州的农业用地，并禁止此等外国委托人就该州任何军事设施或重要基础设施（例如海港或机场）10英里范围内的任何不动产拥有任何权益。除非法院介入，否则该法将于7月1日生效。

“疑虑国家”包括古巴、俄罗斯、伊朗、朝鲜、委内瑞拉和叙利亚。但该法提得最多的国家就是中国，其中具体说明了该法如何适用于中国政府及其相关人员以及针对中国政府及其相关人员采取的更为严格的限制和处罚。该法可能会对来自上述国家的EB-5投资者产生影响。

Rifkin & Fox-Isicoff PA的合伙人 Tammy Fox-Isicoff 表示：“这项新法带来了许多影响，其中不少影响只有到时候才知道。区域中心会愿意在有这么多可怕限制的州做项目吗？项目方会愿意在不动产买家面临诸多限制的情况下进行不动产开发吗？中国、委内瑞拉或俄罗斯的投资者会愿意在这样一个明显不稀罕投资的州进行任何投资吗？”

Tammy Fox-Isicoff指出，面对如此之多的区域中心结构，需要跟许多不同的法律专家进行仔细沟通，弄清楚什么可以做、什么可能违反反歧视规定。他说道：“这简直是一团糟。这明显会导致佛罗里达州的不动产投资机会减少。”

EB-5行业应当如何解读佛罗里达州的新法

来自Harris Law, P.A.的迈阿密移民律师Michael A. Harris 表示，虽然该法并没有具体提到EB-5计划，但可能会对美国的EB-5不动产开发产生重大影响。他还指出，如果涉及到不动产买卖的话，该法可能会对打算参与EB-5计划的外国投资者的选择构成限制。

Harris说道：“这些外国投资者可能会被限制在佛罗里达州购买农业用地以及某些类型的不动产，而且还可能需要在规定时间内出售手上的不动产。”

他还指出，涉及区域中心的项目通常都是大型开发项目，包括不动产开发项目。但由于外国投资者可能面临与在佛罗里达州购置不动产有关的限制和处罚，这些项目可能会受到影响。“这最终可能会导致通过佛罗里达州的区域中心进行的外国投资减少。”

他表示，根据该新法规定，被视为EB-5计划外国委托人的中国和委内瑞拉公民可能会被禁止直接或间接地拥有佛罗里达州的任何农业用地或取得任何此类用地的控制权益。

Harris说：“如果对任何此类用地的权属比例少于拥有该用地的上市公司中任何类别的注册股权的5%，或者，如果以投资顾问的身份在由美国证券交易委员会注册登记的任何公司控制的任何实体拥有非控股权益，那此项规定就不适用。”

但正如 Harris 所说，对于在佛罗里达州投资EB-5计划的中国和委内瑞拉公民来说，可能会受到严重的影响。

Akerman LLP的移民规划与合规实践主管合伙人Maria Isabel "Marisa" Casablanca表示，根据她的经验，委内瑞拉公民的投资将受到最大的影响。

Casablanca说：“我的第一批委内瑞拉EB-5投资者是25年前 乌戈·查韦斯 (Hugo Chavez)担任委内瑞拉总统期间。从那以后，来自委内瑞拉的投资者络绎不绝。佛罗里达州的委内瑞拉侨民大幅增长，而该项新法将同时对直接投资和区域中心投资造成影响。”

Harris指出，另一个可能会受到影响的群体是双重国籍人士，该项新法并未就该群体提出具体的例外情形或规定。

Harris表示：“对拥有委内瑞拉和西班牙双重国籍或中国和加拿大双重国籍的人来说，该法对此等人士的影响可能取决于“外国委托人”一词在实践中的具体解释。我担心的是，如果没有进一步的定义，很多人即使拥有双重国籍，也会因此望而却步。”

立法者后来补充了一条例外规定，允许持有非旅游签证的外国公民购买不超过2英亩的住宅物业，但前提是所购物业不位于军事设施之上或不位于距离军事设施五英里范围内。

佛罗里达州不动产新法引发担忧

州长 DeSantis指出，为了保护佛罗里达州不受中国共产党及其活动的影响，有必要颁布实施该法。但该法一经颁布，就引起了人们对于种族定性和歧视的担忧。国会亚太裔核心小组主席代表 赵美心（Judy Chu）（CA-28）在一份声明中指出，她对这项法律感到愤怒，她认为佛罗里达州政府“迁怒亚裔美国人群体并剥夺该群体土地所有权的行为，是整个国家历史上的污点”。还有其他人批评该法违反了《公平住房法案》，该法案禁止以种族或国籍为由歧视购房者。

2023年5月22日，针对这项带有歧视性的不动产法律提起了诉讼。此项诉讼指出，根据美国公民自由联盟的一份声明，该法将亚裔人住房歧视编写入法，让歧视加剧，违反了《美国宪法》和《公平住房法案》，让那些姓名带有亚洲、俄罗斯、伊朗、古巴、委内瑞拉或叙利亚特点的潜在购房者平白遭受怀疑。此项诉讼还指出，该法在没有证据表明中国人在该州拥有不动产会造成任何国家安全问题的情况下，“就不公平地将中国人与政府行为相提并论。”

DeHeng Law Offices PC律师和华美维权同盟（CALDA）联合创立人朱可亮（Clay Zhu）在一份声明中指出：“所有的亚裔美国人都会因为佛罗里达州的这项法律而感到羞耻和害怕，就像我们的先辈在一百多年前面临的歧视性法律一样。我们不能再走老路。”

此项诉讼的原告代表包括美国公民自由联盟、佛罗里达州美国公民自由联盟、DeHeng Law Offices PC、亚裔美国人法律保护与教育基金会（AALDEF）以及华美维权同盟（CALDA）。

佛罗里达州美国公民自由联盟的法务负责人 Daniel Tilley在一份声明中说道：“ DeSantis政府推行的歧视性政策不会没人管的。我们人人都受《美国宪法》的保护。”

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